TREN
Bu dosya, görüşmemizde konuştuğumuz ölçütlere göre hazırlandı: Atina Rivierası hattı, gerçek aile ölçeğinde bir daire ve inşaat riski taşımayan, teslime hazır bir yapı. Portföyümüzde bu üç şartı aynı anda karşılayan tek bir adres kaldığı için, size bir seçki değil tek projelik bir dosya sunuyoruz.
Riviera Palio Faliro, Palaio Faliro'da sekiz daireli butik bir binadır ve tamamlanmıştır. Sekiz dairenin yedisi satılmış, geriye ikinci kattaki B2 kalmıştır: 137 m² net, üç yatak odası, üç banyo. Dosyanın tamamı bu tek daire üzerine kuruludur; sayfayı kısa tutmamızın nedeni budur.
Aşağıda önce Golden Visa çerçevesini, sonra konumu, ardından projenin tam künyesini bulacaksınız. Bölümün sonunda iki açılır rapor var: bölge raporu (konum, ulaşım, kiracı profili, getiri, riskler) ve proje raporu (yapı, daire kurgusu, donanım, teslim, Avla değerlendirmesi). Güçlü yanları kadar zayıf yanları da yazdık; bir başlıkta doğrulanmış verimiz yoksa bunu açıkça belirttik ve tahminle doldurmadık.
Çünkü tek bir rakam yok. Mevzuat üç kademe tanımlıyor ve bir mülkün hangi kademeye girdiği, konumu ve hukuki durumu ile belirlenir. Bu nedenle Avla, portföydeki her proje için eşik teyidini teklif aşamasında yazılı olarak verir.
€250.000 rotasında yüzölçümü şartı yoktur; buna karşılık aynı tapuda birden fazla bağımsız konut ünitesi oluşturulamaz ve konut 5 yıl boyunca kısa dönem kiralamaya (günlük/haftalık) verilemez.
Konum semt düzeyinde çember ile gösterilmiştir. Binanın tam adresini, dosyayı netleştirdiğimizde gezi programıyla birlikte paylaşırız.
Riviera Palio Faliro, Palaio Faliro'da sekiz daireli butik bir bina: dört kat, kat başına iki daire. Dış kabuğu baştan yenilenmiş, iç mekânları bir tasarım stüdyosuyla birlikte kurgulanmış komple bir dönüşüm projesi. Daireler 109–137 m² net; üç yatak odası ve üç banyo kurgusuyla aile ölçeğine göre planlanmış, her daireye bir otopark yeri ve bir depo tanımlı. Bina tamamlandı ve teslime hazır — inşaat riski taşımıyor.
Sekiz dairenin yedisi satıldı; geriye tek daire kaldı: B2, ikinci kat, 137 m² net, üç yatak odası ve üç banyo, €625.000. Bu ölçekteki son daire olmasının yanında, €625.000'luk tapu iki paya bölündüğünde pay başına €312.500 düşer — Golden Visa'nın €250.000'luk eşiğinin üzerindedir; yani tek mülkle iki aile için oturum yolu açılabilir. Palaio Faliro, Atina Rivierası'nın şehir merkezine en yakın ve en oturmuş halkası; bu konumda, teslime hazır ve bu büyüklükte bir daire sık çıkmıyor.
| Daire | Kat | Tip | Net m² | Otopark | Depo | Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ★ B2 | 2. kat | 3+1 · 3 banyo | 137 | Var | Var | €625.000 |
Palaio Faliro, Atina'nın tarihi merkezi ile Rivierası'nın güney aksı arasındaki geçiş bandının en oturmuş mahallelerinden biridir. Saronikos Körfezi'ne bakan sahil bandında yer alır ve Rivierası'nın şehir merkezine en yakın halkası sayılır. Semtin karakteri sakin ama canlı; aile ağırlıklı, yerleşik bir üst-orta segment dokusu hâkim. Ayırt edici yanı şudur: Palaio Faliro değerini bir dönüşüm beklentisine değil, hâlihazırda kurulmuş bir yaşam çevresine yaslar. Bu, rejenerasyon hikâyesine bağlı bölgelerden farklı bir risk profili anlamına gelir — yukarı yönlü sürprizi daha sınırlı, ancak zemini daha sağlamdır.
Sahil tramvay hattı bölgeden geçer; hem şehir merkezine hem de Rivierası'nın güneyine doğrudan bağlantı sağlar. Otobüs hatları da yürüme mesafesindedir. Buna karşılık bölgeye doğrudan metro bağlantısı bulunmuyor; bu, semtin en belirgin ulaşım eksiğidir ve olduğu gibi yazıyoruz. Günlük ulaşım pratikte tramvay, otobüs ve özel araç üzerine kuruludur; araç bağımlılığı bölgede yapısaldır. Havalimanına ulaşım süresi için doğrulanmış bir kaydımız bulunmadığından burada bir süre vermiyoruz.
Semtin doğal kiracı tabanı yerli yerleşik haneler ve uzun dönem kalan yabancılardan oluşur: aileler, şehre gidip gelen profesyoneller, marina ve çevre iş merkezlerinde çalışanlar. Talep tek mevsime bağlı değildir; semt yıl boyu yaşar ve kış doluluğu net getiri açısından yaz zirvesinden daha belirleyicidir. Üç yatak odalı büyük daireler için talep sığ ama kalitelidir — kiracı sayısı azdır, ancak gelen kiracı profili güçlü ve kalıcıdır. Golden Visa kapsamındaki bir mülkte kısa dönem (günlük) kiralama yapılamadığı için gelir modeli tümüyle uzun dönem üzerine kuruludur. Bölgeye özel gerçekleşmiş kira ve ortalama metrekare verisi doğrulanmış kaynaklarımızda bulunmadığı için burada bir getiri bandı vermiyoruz; ilgilenmeniz hâlinde bölgeye özel fizibilite çalışmasını ayrıca hazırlarız. Kendi seçkimiz içindeki karşılaştırmada bu projenin brüt verimi alt bantta yer alır — burada satın alınan şey yüksek kira getirisi değil, konum kalitesi ve sermaye güvenliğidir.
Semt dokusunu sahil promenadı, marina, sahil parkı ve genel park dokusu tanımlar; oturmuş mahalle ölçeğinde günlük hizmet altyapısı yerindedir. Kültür ekseninde Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi semt ölçeğinde yaklaşık 2 km, Pire Limanı yaklaşık 6,5 km, Akropolis ve tarihi merkez yaklaşık 6,7 km bandındadır. Bu mesafeler semt içindeki bir referans noktasından ölçülmüştür ve büyüklük mertebesi olarak okunmalıdır; binaya özel yürüme ve araç mesafeleri gezi öncesinde ayrıca ölçülüp paylaşılır. Marina ve kültür merkezi, bölgenin değerini taşıyan iki güçlü referans noktasıdır.
Riviera Palio Faliro, dört katlı ve kat başına iki daireli, toplam sekiz üniteden oluşan butik bir binadır. Proje bir komple dönüşüm çalışmasıdır: dış kabuk baştan yenilenmiş, iç mekânlar bir tasarım stüdyosuyla birlikte kurgulanmıştır. Sekiz daireli ölçek, kalabalık site yaşamının yerine sakin ve az kullanıcılı bir yapı sunar; buna karşılık ortak gider yükünün az sayıda daireye bölündüğü anlamına da gelir. Binanın yapım veya yenileme yılı ile enerji sınıfı geliştirici tarafından paylaşılmamıştır; bu bilgileri talep hâlinde ayrıca isteriz.
Bina genelinde daireler 109–137 m² net aralığındadır; üç yatak odası ve üç banyo kurgusuyla planlanmıştır. Satışta kalan tek daire olan B2, ikinci kattadır ve 137 m² net alana sahiptir — üç yatak odası, üç banyo, salon ve teras. Bu, seçkimizdeki alışıldık iki yatak odalı yatırım tipolojisinden farklı, gerçek bir aile ölçeğidir; hem oturum hem uzun dönem kiralama için kullanılabilir. Terasın metrekaresi, brüt alan ve kat planı ölçüleri geliştirici listesinde ayrıca verilmemiştir; kesin ölçüler tapu ve proje dosyası üzerinden doğrulanır.
Her daireye bir otopark yeri ve bir depo tanımlıdır — Atina'nın oturmuş semtlerinde otoparkın garantili olması küçümsenecek bir avantaj değildir. Isıtma ve soğutma bağımsız sistemle çözülmüştür. Mutfak ve iç mekân bitişleri tasarım stüdyosu kurgusuyla uygulanmıştır. Aidat tutarı yayınlanmamıştır; sekiz daireli butik bir binada ortak gider yükü daire başına daha yüksek olabileceğinden bu kalem görüşme aşamasında yazılı olarak teyit edilir. Elimizde bir rakam olmadığı için burada tahmini bir aidat vermiyoruz.
Bina tamamlanmıştır ve teslime hazırdır. Bu, dosyadaki en önemli teknik üstünlüktür: inşaat riski, teslim gecikmesi riski ve plan revizyonu riski yoktur; gördüğünüz şey satın aldığınız şeydir. Stok durumu ise nettir — sekiz dairenin yedisi satılmıştır, geriye yalnızca B2 kalmıştır. Bu veriler 1 Temmuz 2026 tarihli geliştirici fiyat listesine dayanır; müsaitlik piyasa koşullarına göre değişebilir, bu nedenle ciddi bir ilgi durumunda ilk iş güncel teyidi alırız.
Seçkimizdeki puanlama şöyledir: Konum 5/5 · Yapı 5/5 · Yatırım 4/5 · Likidite 4/5. Konum ve yapı tam not alır; yatırım ve likidite, büyük tipolojinin doğal sonucu olarak bir puan geride kalır. Fiyat €625.000, net birim fiyat yaklaşık €4.562/m²'dir. Sizin durumunuz için asıl belirleyici olan nokta şudur: €625.000'luk tapu iki paya ayrıldığında her payın değeri €312.500 olur ve bu, Golden Visa'nın €250.000'luk eşiğinin belirgin biçimde üzerindedir — tek mülkle iki aile için oturum kurgusu yapılabilir. Buna karşılık bu, elimizdeki bu büyüklükteki son dairedir; binada alternatif ünite kalmadığı için pazarlık payı dardır ve alternatif kat/cephe seçeneği yoktur. Dosyayı bir aciliyet baskısı olarak değil, gerçek bir zamanlama meselesi olarak sunuyoruz: konum, teslime hazır olması ve iki aileye bölünebilir bedel bir arada bulunuyor; bu üçlü seçkimizde sık rastlanan bir bileşim değildir.
Bir işaret vermeniz yeterli: geliştiriciden yazılı güncel müsaitlik ve fiyat teyidi alalım, tapunun iki paya bölünmesi kurgusunu birlikte çalışalım ve Atina gezi programınızı kuralım. Dilerseniz daireyi kısa süreli opsiyonlayabiliriz.